Oto przepisy, które powinniśmy znać, kiedy mamy działkę (forma pytań i odpowiedzi):
1) Sąsiad nie godzi się na wspólne ogrodzenie. Co wtedy?
– należy wiedzieć, że wówczas mamy prawo postawić płot wyłącznie na naszej działce, ale nie na samej miedzy. W przeciwnym razie sąsiad może wystąpić z roszczeniem o naruszenie posiadania. Ponadto warto wiedzieć to, że jeśli nie jesteśmy pewni, gdzie dokładnie przebiega granica między działkami, trzeba będzie skorzystać z pomocy geodety.
2) Co zrobić z liśćmi i gałęziami? Czy możemy je spalić?
– odpowiedź brzmi – nie. Należy wiedzieć, że od wejścia w życie przepisów o gospodarce odpadami, liście, gałęzie i inne roślinne resztki stanowią tzw. odpady zielone i powinny być kompostowane albo oddane do punktu selektywnej zbiórki odpadów.
3) Czy budowa domu jednorodzinnego wymaga pozwolenia?
– niekoniecznie. Należy wiedzieć, że we wrześniu 2020 roku zacznie obowiązywać nowelizacja ustawy, o prawie budowlanym. W efekcie formalności da się załatwić na dwa sposoby. Można będzie starać się o klasyczne pozwolenie na budowę (przy czym jego uzyskanie na być prostsze). Albo zamiar budowy domu będziemy mogli zgłosić do organu administracji tektoniczno-budowlanej (starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu).
Ponadto, co istotne bez klasycznego pozwolenia postawimy jedynie obiekt, którego „obszar oddziaływania” mieście się w całości na działce, na której został zaprojektowany. Pod tym pojęciem należy rozumieć skutki uboczne użytkowania budynku, które mogą wpłynąć lub utrudnić użytkowanie sąsiednich działek na przykład hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne czy zanieczyszczenie środowiska.
4) Czy wolno zabierać owoce opadłe z drzewa sąsiada na nasz grunt?
– odpowiedź brzmi – tak. Należy wiedzieć, że zgodnie z artykułem 148 kodeksu cywilnego „owoce opadłe na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki”. Sąsiad nie może zatem mieć do nas pretensji o to, że na przykład zebraliśmy mirabelki, które znaleźliśmy w naszym ogrodzie. Pamiętajmy o tym, że dotyczy to tylko owoców, które spadły z drzewa samoistnie i w sposób naturalny. Dopóki rosną, nie możemy ich zrywać ani strząsać z drzewa.
5) Jak blisko granicy działki możemy postawić budynek?
– należy wiedzieć, że to zależy od tego, czy w ścianie skierowanej w stronę granicy naszej działki mają być okna lub drzwi. Możemy budować w odległości:
a) 3 metrów – kiedy ściana jest ślepa.
b) 4 metrów – w przypadku ściany z otworami.
Jeśli szerokość działki jest mniejsza niż 16 metrów, wtedy dom może być oddalony od granicy o 1,5 metra, o ile będzie skierowany w tę stronę ślepą ścianą. Ponadto warto wiedzieć, że kiedy budynek ma przylegać ścianą do domu sąsiada, może być postawiony na granicy działki.
6) Jak prawo reguluje grillowanie na działce?
– należy wiedzieć, że nie ma przepisów, które zabraniają grillowania na własnej posesji. Możemy zatem to robić, ale w graniach zachowania ogólno rozumianego porządku publicznego, czyli tak, aby nie było to nadmiernie uciążliwe dla sąsiadów. Podobnie w przypadku ogniska, które chcemy rozpalić na działce. Tu jednak obowiązuje wymóg, by było ono oddalone co najmniej 4 metry od granicy działki sąsiada (a 100 metrów od granicy lasu). Palić możemy tylko suchymi gałęziami (o wilgotności poniżej 20 procent), aby nie spowodować nadmiernego zadymienia.
7) Kto powinien dbać o stan płotu?
– obydwaj właściciele sąsiadujących nieruchomości – o ile ogrodzenie postawione jest na linii rozgraniczającej ich posesje. Wtedy bowiem to ich wspólna własność (tzw. domniemanie współwłasności) i to niezależnie od tego, który z nich płot finansował.
8) Czy zamiar postawienia altany trzeba zgłosić?
– odpowiedź brzmi generalnie – nie (po spełnieniu określonych norm). Należy wiedzieć, że taka budowa nie wymaga zgłoszenia, o ile powierzchnia altany nie przekracza 35 metrów kwadratowych. Podobnie jest, kiedy chodzi o postawienie wiaty lub przydomowej oranżerii. Jeśli zaś altana ma być większa, zgłoszeni wówczas będzie konieczne. Ponadto warto wiedzieć, że na każde 500 metrów kwadratowych działki mogą przypadać maksymalnie dwie altany.
9) Czy wolno się samemu ogrodzić?
– odpowiedź generalnie brzmi – tak. Należy wiedzieć, że ogrodzenie do wysokości 2,20 metrów od poziomu terenu nie wymaga pozwolenia, nie trzeba go też zgłaszać. Dopiero w przypadku wyższych konstrukcji konieczne jest zgłoszenie budowy. Należy to zrobić co najmniej 21 dni przed planowaną budową w urzędzie miasta lub w starostwie powiatowym. Brak odpowiedzi jest uznawany za zgodę. Budowę należy rozpocząć w ciągu 2 lat od zgłoszenia.
10) Gałęzie od sąsiada przechodzą na naszą działkę – co wtedy?
– należy wiedzieć, że mamy prawo je obciąć, ale najpierw powinniśmy wyznaczyć sąsiadowi jakiś termin do ich usunięcia. Jeśli się nie zastosuje, możemy to zrobić sami. Trzeba jednak uważać, aby nie zniszczyć drzewa, bowiem wtedy sąsiad może podać nas do sądu. Ponadto warto wiedzieć, że mamy także prawo obciąć korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu.
11) Drzewo zasłania światło w pokoju. Czy możemy je wyciąć?
– to zależy, jak duże jest drzewo, które chcemy usunąć. Należy wiedzieć, że mamy obowiązek zgłosić w gminie zamiar wycięcia drzewa, jeśli obwód pnia na wysokości 5 cm nad ziemią przekracza:
a) 80 cm – w przypadku wierzby, topoli, klonu srebrzystego i jesionolistnego.
b) 65 cm – dla robinii, kasztanowca i platanu.
c) 50 cm – w przypadku pozostałych drzew.
Pamiętajmy o tym, że nie trzeba jednak zgłaszać wycinki drzew owocowych i krzewów, jeżeli nie zajmują powierzchni większej niż 25 metrów kwadratowych.
12) Co zrobić w sytuacji, kiedy działka nie ma dostępu do drogi publicznej?
– wtedy należy ustalić z właścicielem sąsiedniej nieruchomości warunki korzystania z jego działki tak, abyśmy mogli dostać się do drogi publicznej (tzw. służebność drogi koniecznej). Następnie trzeba będzie sporządzić umowę u notariusza, w której zostanie określony przebieg drogi koniecznej i wysokość wynagrodzenia (płatna jednorazowo lub okresowo). Należy wiedzieć, że taka umowa jest podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości. Natomiast jeżeli nie uda nam się porozumieć z właścicielem działki z dojazdem do drogi publicznej, sprawę służebności będzie musiał rozstrzygnąć sąd. Wniosek składa się w sądzie rejonowym (wydział cywilny), w którego okręgu położona jest nieruchomość bez dostępu do drogi. Ponadto warto dodać, że zachowamy służebność, nawet gdyby sąsiad sprzedał nieruchomość innej osobie.
Ponadto o czym powinniśmy wiedzieć? Należy wiedzieć, że zarówno budowa bez wymaganego zezwolenia jak też rozpoczęcie prac bez wcześniejszego ich zgłoszenia (w przypadkach, w których należy tego dokonać) jest samowolą budowlaną i grożą za to konsekwencje nie tylko administracyjne, ale także karne. Trzeba też wiedzieć o tym, że jeśli dopuścimy się samowoli budowlanej, możemy dostać nakaz rozbiórki budynku (koszty ponosimy sami) albo będziemy musieli zapłacić za wydanie decyzji legalizacyjnej. Kiedy obiekt wymagał tylko zgłoszenia, opłata wyniesie 2500-5000 zł (zależy od jego wielkości). Natomiast jeżeli konieczne było pozwolenie – możemy zapłacić kilkadziesiąt a nawet kilkaset tysięcy złotych. Ponadto warto dodać, że samowola jest przestępstwem, za które grozi kara grzywny (maksymalna jest wysokość to 720 tysięcy złotych), ograniczenia wolności (od miesiąca do 12 miesięcy) lub pozbawienia wolności do 2 lat.
